从"法治中国"看楼市调控新思路
一直以来，我们认为，房地产领域的市场化程度是比较高的，从源头一级市场(土地市场)的“招拍挂”，到二级开发和交易市场，再到三级市场(所谓的“二手房市场”)，全部行业各个链条完全实现了市场化。但是，房地产领域的问题医治白癜风权威医院是最严重的，乃至比源头没有实现市场化(即利率市场化)的领域还严重。根据中央巡查组反馈情况和各地整改通报，在2013年以来被巡查的21个省分中，20个省分发现了房地产腐败，占比高达95，落马官员基本与房地产有关。 看来，并不是一股脑地将被管制的领域放开，就能解决问题，更重要的问题是规范政府行动。由于长时间封建历史传统构成了“命令-服从”式的统治管理模式，市场体系建立无从谈起，民众市场化的自主行动、遵照法制的意识环境没有构成，再加上“无法无天”的文革打碎了全国哪家医院医治白癜风最好法律体制。因此，改革开放之初，突破计划管制的条条框框，选择了政府主导的发展模式。 市场化改革一定是对计划经济时期法律体系的突破，或说是“违法”。在当时，没有人认为这类“违法”是不合理的。由于，原有的计划经济时期的法律体系本身有问题，而且“违法”释放出的市场效力是非常可观的，经济效率改进、经济增速提高、老百姓生活面貌改观。 在后发优势情况下，不管是参与国际市场竞争和分工合作，还是对内的市场化改革，我们只能靠最大限度地发挥自己低成本优势。在GDP锦标赛模式下，各地方政府在招商引资中无原则地压低成本，特别是占大头的土地本钱。房地产市场化改革以后，特别是2004年“8·31大限”以后，土地“招拍挂”市场化开启。地方政府一方面竞相下落工业地价来招商引资，另一方面以市场化出让土地的收入(土地出让金)来为工业园区基础设施、城市基础设施筹集资金。 因此，2004年以后房地产市场的源头——土地市场也已建立起来。按道理来说，房地产全部产业链的市场化已买通了，但是，土地是作为地方政府融资工具的角色而进入市场的，土地供应不取决于市场本身的需求，而是取决于地方政府融资的需求。所以，我们看到，2006年后，工业用地出让的占比基本在50以上，而工业用地价格仅相当于住宅用地的1/10，这明显与市场用地需求结构(住宅用地需求更大)不符。 工业用地低价出让，同时以高地价住宅为工业基础设施融资，极大地下落了工业化的本钱，使得工业项目的利润前景非常可观，产业上下游的投资都火了起来。再加上，高地价刺激住宅需求长时间旺盛，相干行业也全部被带动起来。因此，对短期内投产工业项目、做大工业产值、做大固定资产投资，从而提升政绩来说，此种土地政策是非常有效的，但这造成了用地结构畸形，工业用地低效扩大，住宅用地供应不足。 更为重要的是，这类服务于招商引资和GDP增长的土地政策，意味着让地方政府直接插手具体的项目，插手具体用地安排。虽然，政府参与提高了招商的效率，但短期内经济效率、税收效率、就业效率很高逐步使得地方政府的手伸得特别长，乃至变得无所不能，这也就必然会产生取代市场、盲目建设，乃至贪腐的问题。 在市场化红利还未消失，要素价格(土地、人口和资金)比较低的情况下，政府参与的负效应并未暴露，由于市场红利释放掩盖了政府主导的弊端。但在市场体系已构成，市场化的法律体系已健全，政府直接插手具体项目，除做大GDP外，效率越来越低，并不断制造不公平。过去广为称道的高效率、特事特办、绿色通道，已逐步成为绕开法律的借口，而一旦法律没法束缚地方政府的行动，效率低下、贪腐问题就难以控制。即便是地方打着各种旗号的改革创新，不但没法从根本上避免上述问题，反而使得问题出现得更加隐蔽，更加难以监督。 正是由于源头上的土地领域不但没有实现市场化，政府参与愈演愈烈，楼市调控再堕入“屡调屡涨”、“屡调屡败”的死循环。政府脱离楼市市场供求规律，决策多从政绩和本身利益的动身，下游的楼市调控怎样能够实现目标呢？因此，要打破这类循环，关键是要将政府权利关进法律的“笼子”，最大限度地减少政府对市场的干预。 十八届四中全会首次将“全面推动依法治国”作为中央全会的主题，也是十八届三中全会提出的“两个坚持”的落实与衔接。概括起来，“法治中国”是坚持政府依法行政与坚持法律束缚政府的结合，是我国迈向现代市场经济制度、重塑现代化国家治理能力的必经之路。具体到楼市，当政府无效的、工具化的干预完全消除后，楼市的问题也就迎刃而解了。(作者单位：深圳市房地产研究中心)